Il y a deux types de travaux en copropriété. D’abord, les travaux dans les parties privatives, et ensuite ceux dans les parties communes. Dans les deux cas, les travaux de rénovation d’immeuble sont rigoureusement encadrés par le règlement de copropriété. Pour quels travaux devez-vous obtenir l’accord de la copropriété ? Quels sont les travaux qui peuvent être imposés par la copropriété ? Quel budget prévoir pour rénover les parties communes ? Voici le guide complet de Monsieur Peinture des travaux en copropriété.
Sommaire
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document rédigé au moment de la création de la copropriété. C’est-à-dire soit lors de la construction de l’immeuble soit lors de sa division en lots. Il est rédigé par un professionnel, notaire ou géomètre. Ce règlement fixe les règles concernant :
- Les parties privatives de l’immeuble (appartement, cave, parking…) et les parties communes spéciales (chauffage ou ascenseur propre à un des bâtiments…) ;
- Les parties communes de l’immeuble (toiture, murs porteurs) et celles affectées à l’usage exclusif de certains copropriétaires (droit de jouissance du jardin et du rez-de-chaussée pour les propriétaires) ;
- Les règles d’administration de la copropriété (fonctionnement du conseil syndical, de l’Assemblée Générale…) ;
- Les catégories de charges de la copropriété : les charges générales liées à la conservation, à l’entretien et à l’administration de la copropriété (rémunération du personnel, assurance) et les charges spéciales liées aux services et équipements collectifs (ascenseur, chauffage…).
Ensuite, le mode de gouvernance d’une copropriété est strictement encadré. Ainsi, lors d’une assemblée générale de copropriété, toutes les décisions ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote. Selon l’objet de la question, la majorité exigée peut être plus ou moins forte. Ces règles sont les mêmes pour toutes les copropriétés. Elles sont définies dans les articles 24, 25 et 26 du règlement.
Le vote à la majorité simple (article 24)
L’article 24 couvre les décisions liées à la gestion courante de l’immeuble. Cela comprend notamment les petits travaux d’entretien des parties communes, ou certains petits travaux dans les parties privatives.
Ces décisions sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. Cela ne tient donc pas compte des abstentionnistes (vote blanc) ou des absents. Ainsi, il suffit d’avoir la moitié des voix des présents ou représentés.
Le vote à la majorité absolue (article 25)
L’article 25 couvre les décisions sur des sujets plus importants que la simple gestion courante de l’immeuble. La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Ainsi, la majorité absolue est atteinte lorsque le nombre de voix “pour” représente 501/1000e des tantièmes de la copropriété.
Le vote à la double majorité ou unanimité (article 26)
La double majorité est nécessaire pour les travaux lourds de conséquences ou autres décisions lourdes, avec un impact financier élevé. Pour atteindre la double majorité, il faut que la majorité représente au moins deux tiers des voix du syndicat des copropriétaires.
De plus, certaines décisions peuvent être prises à l’unanimité. Cela signifie que tous les copropriétaires doivent voter pareil (“pour”, “contre” ou “abstention”). Cela implique également que tous les copropriétaires sans exception votent (par eux-mêmes ou via un représentant).
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Travaux en copropriété dans les parties privatives
En règle générale, lorsque vous habitez dans une copropriété, vous êtes libre de faire des travaux chez vous, tant que cela n’a pas d’impact sur le reste du bâtiment. Par exemple, si vous faites des travaux de peinture intérieure, vous êtes parfaitement libre, car il n’y a aucun impact en dehors de votre appartement. En revanche, si vos travaux ont le moindre impact sur les parties communes ou l’appartement d’un voisin, il faut une autorisation.
Si vous enfreignez le règlement de copropriété, vous risquez de devoir payer des travaux supplémentaires de remise en état. Dans le pire des cas, vous pouvez même être attaqué par votre copropriété et payer des dommages et intérêts significatifs.
Les travaux privatifs qui nécessitent l’accord de la copropriété
Il existe un certain nombre de travaux pour lesquels vous devez absolument avoir l’accord de la copropriété. Selon les cas, une majorité simple ou une majorité absolue est nécessaire. Au-delà des règles générales, chaque copropriété possède ses propres règles. Avant de vous lancer dans des travaux, il convient donc de bien lire le règlement. Ces travaux ont en général un impact sur l’un ou l’autre des éléments suivants :
- Mur porteur. En effet, toucher aux murs porteurs peut fragiliser l’immeuble et causer des dégâts dans le reste de l’immeuble.
- Parties communes, par exemple le conduit de cheminée, les canalisations d’eau ou la VMC. Si vous avez besoin d’accéder aux parties communes pour les travaux, alors il faut impérativement une autorisation.
- Extérieur, comme la pose de volets roulants ou des travaux sur un balcon.
- Isolation phonique et les bruits qu’entendent vos voisins. Ainsi, si vous remplacez une moquette par du parquet, et que vos voisins subissent des nuisances sonores, vous êtes potentiellement en tort. Attention avec les revêtements de sol et les isolants. Dans certaines copropriétés, certains revêtements de sol sont même interdits.
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Par ailleurs, dans la majorité de cas, l’architecte de la copropriété sera consulté pour étudier la faisabilité des travaux.
Les autres travaux d’intérieur sur lesquels être vigilant en copropriété
Par ailleurs, si vos travaux sont autorisés mais qu’ils sont mal faits et engendrent des dommages, vous êtes également responsable. Voici les éléments sur lesquels il faut particulièrement être vigilant :
- Murs non porteurs mais qui le sont devenus partiellement. En effet, certains murs peuvent devenir porteurs avec le temps, et toucher à ces murs peut alors affecter le reste de l’immeuble. Ainsi, il est fréquent de voir apparaître des fissures sur un mur ou le fléchissement d’un parquet.
- Travaux de plomberie générant des problèmes d’humidité. Par exemple lors d’une rénovation de salle de bain ou de cuisine.
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Travaux en copropriété dans les parties communes
Les principaux travaux en copropriété et leur coût
Vous êtes copropriétaire ou vous allez le devenir ? Il n’est pas évident de s’y retrouver et de savoir combien peuvent vous coûter les travaux votés par la copropriété. Voici les travaux les plus fréquents dans les parties communes et leur prix au m².
- Ravalement de façade : en moyenne 100 à 200 €/m² pour une réfection complète
- Réfection de la toiture : de 70 à 200 €/m²
- Installation d’un ascenseur : de 60 000 à 75 000 € pour un immeuble de 6 étages, soit 10 000 à 12 000 € par étage
- Ravalement de la cage d’escalier : de 35 à 70 €/m² à peindre
- Remise en peinture d’une porte cochère : de 100 à 200 €/m²
- Pose d’un vidéophone ou portier vidéo : environ 500 €, hors fourniture des appareils individuels
- Installation d’un dispositif de contrôle des accès avec badges ou clés électroniques : 1 500 à 2 300 € (hors fourniture des clés)
- Ponçage et vitrification ou peinture des marches d’un escalier : de 25 à 50 €/m²
- Pose de moquette dans les escaliers : de 40 à 80 €/m² pour fourniture et pose
Par ailleurs, d’autres travaux peuvent être mis en place pour mettre en conformité le bâtiment avec les dernières réglementations, ou simplement pour des questions de confort ou d’esthétique (ex : éclairage). Pour obtenir un chiffrage plus précis, vous pouvez nous demander un devis ravalement sur notre site.
Travaux en copropriété : comment les financer
Il existe plusieurs financements mobilisables par chaque copropriétaire, ainsi que d’autres mobilisables directement par la copropriété.
- Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) : chaque copropriétaire peut bénéficier d’un crédit d’impôt calculé proportionnellement à sa quote-part (plus d’actualité = remplacé par MaPrimeRénov).
- MaPrimeRenov’ : finance les travaux sur le logement situé dans une copropriété mais aussi sur les équipements et les parties communes de l’immeuble. Par exemple, si la copropriété effectue des travaux d’isolation thermique ou change son système de chauffage pour une pompe à chaleur, les dépenses ouvrent le droit à la prime pour chaque copropriétaire, à hauteur de sa quote-part.
- Emprunt collectif : prêt accordé par une banque à la copropriété pour financer les travaux réalisés sur les parties communes ou sur les parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif. Décision votée en assemblée à l’unanimité.
Les travaux de maintenant et entretien courant en copropriété
Au-delà des gros travaux, il existe une multitude de petits travaux plus ou moins récurrents dans une copropriété.
Tout d’abord, on retrouve les travaux de remplacement et réparation des équipements communs. De plus, certains équipements communs sont l’objet de vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur. Parmi ces équipements communs, on trouve notamment : chaudière, ascenseur, portes et portails automatiques de garage et parking, VMC, toiture, extincteur et sécurité incendie, contrôle d’accès et de sécurité, entretien espace vert, assainissement…
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