Surélévation : règles et budget

La surélévation, comment choisir et à quel prix ?

La surélévation est une technique qui permet d’agrandir un bâtiment sans empiéter sur leur surface au sol. Appelée aussi exhaussement, la surélévation consiste en une extension verticale du bâti existant sur un ou deux niveaux. Concrètement, on dépose la toiture existante, on rehausse les murs, puis on installe un nouveau plancher. Comme il s’agit d’une modification importante du logement, la surélévation est soumise à une législation spécifique, à respecter avant de commencer les travaux de rénovation. Ensuite, il s’agit de travaux importants, donc le budget est élevé. Ainsi, comptez de 800 à 4 300 euros le m² pour le coût d’une surélévation (fourniture et main-œuvre).

Pourquoi faire une surélévation ?

Si vos combles sont trop étroits pour aménager un nouvel espace habitable, la surélévation est une alternative intéressante. Elle contribue à accroître la hauteur sous toit et à rajouter un niveau à votre habitation. Vous pourrez avoir de nouvelles pièces au sein de votre foyer sans affecter la surface au sol. Ce qui n’est pas le cas avec les extensions horizontales, qui empiètent sur les jardins. 

De surcroît, en augmentant la surface de votre logement, vous augmentez aussi la valeur de votre bien immobilier. En effet, plus le prix de l’immobilier au m² est élevé, plus la surélévation sera rentable. C’est à titre, qu’il est conseillé de comparer le coût des travaux de surélévation avec le coût de l’immobilier de votre région. 

Par ailleurs, la surélévation permet d’améliorer l’isolation globale de l’habitat, donc de réaliser des économies d’énergie. D’autant plus que les travaux de surélévation peuvent être l’occasion d’installer sur la nouvelle toiture des systèmes de production d’énergies renouvelables comme des panneaux solaires, par exemple.

Les risques d’une surélévation

En parallèle de tous ces points positifs, la surélévation présente également quelques inconvénients et risques. Bien qu’elle se prépare en amont grâce à l’intervention de bureaux d’études ou d’architectes, le projet peut tout de même être refusé par les services d’urbanisme de votre mairie. 

Ensuite, quand les travaux sont acceptés, prenez conscience qu’il s’agit tout de même d’une rénovation importante puisqu’elle touche aux gros œuvres. Vous pourrez habiter dans votre logement durant la tenue des travaux, bien que cela puisse s’avérer contraignant (bruit des travaux en journée…). 

Enfin, parfois, cette opération n’est pas aussi rentable qu’espéré. Si le coût des matériaux connaît une hausse tandis que le marché de l’immobilier baisse, la rentabilité diminue. En 2022, c’est d’ailleurs ce qui semble se passer.

Comment savoir si une surélévation est possible au regard de la législation ?

Avant de s’intéresser à la manière dont la surélévation peut être réalisée, il est primordial de savoir si vous êtes en droit d’effectuer ou non de tels travaux. De fait, trois éléments vont vous permettre de savoir quelle règle s’applique : le nombre de m² ajouté, l’existence d’un plan local d’urbanisme (PLU) au sein de votre commune et l’acte d’achat notarié.

Dans un premier temps, vérifiez que l’acte notarié qui conclut l’achat du terrain de votre maison ne présente pas de clauses qui contreviennent à la surélévation
Ensuite, renseignez-vous auprès des services d’urbanisme de la commune dans laquelle se trouve votre habitation (ou sur le site internet de votre collectivité territoriale) pour savoir s’il existe ou non un PLU.

Pour les communes soumises à un PLU

Dans le cas de l’existence d’un PLU, vous serez dans l’obligation d’effectuer une demande de permis de construire, si et seulement si, vous augmentez la surface de votre maison de plus de 40 m². De plus, si la surface totale de votre logement dépasse les 150 m² grâce aux travaux de surélévation, vous devrez faire appel à un architecte diplômé d’État. À savoir que certains PLU interdisent tous travaux de surélévation.

Pour les communes non soumises à un PLU

Si votre commune n’est pas soumise à un PLU, alors l’obligation d’effectuer une demande de permis de construire sera effective dès lors que vous augmentez la surface de votre habitation de plus de 20 m²

En revanche, s’il n’est pas nécessaire d’effectuer une demande de permis de construire, il faudra tout de même réaliser une déclaration préalable de travaux

Par ailleurs, vous devez informer le service des impôts de votre collectivité territoriale une fois les travaux terminés.

Quel type de surélévation choisir ?

Tout d’abord, vérifiez les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune concernant les surélévations.

Ensuite, penchez-vous sur les différentes contraintes d’ordre technique. En effet, votre bâti pourrait ne pas supporter l’ajout d’un niveau supplémentaire. De manière générale, ce sont les bureaux d’études techniques ou encore les architectes qui sont tenus de réaliser ce type d’audit. Ils évalueront si vos fondations et l’ossature de votre habitat pourraient résister à la charge supplémentaire ajoutée. 

Dans l’hypothèse où la surélévation serait réalisable, elle peut être partielle ou totale.

Tout d’abord, la surélévation partielle revient à ajouter un espace habitable supplémentaire sur une partie de l’habitation. Ensuite, la surélévation totale consiste à étendre le bâti sur un niveau entier qui correspond à toute la superficie au sol de la maison. Bien évidemment, cette dernière sera plus onéreuse puisque les travaux de rénovation seront plus importants. 
La surélévation peut également être une modification de la pente de la charpente pour augmenter la hauteur sous toit. Cette opération est la moins coûteuse.

Quel matériau choisir pour agrandir son habitation ?

Quelle que soit la matière dans laquelle votre maison est construite, vous pourrez opter pour un matériau différent pour l’étage surélevé. Globalement, vous aurez le choix entre différents matériaux : béton classique, béton cellulaire, acier ou bois.

Le béton classique 

Pendant des années, le béton traditionnel était le matériau de choix quand il était question de surélévation. Il possède de nombreux avantages dont sa solidité et sa robustesse. Cela dit, poser des parpaings de béton dans le cadre de tels travaux prend du temps. Il faudra coller les briques une à une avec un mortier colle prévu à cet effet.  De plus, le béton est lourd. Il rajoute une charge importante à la structure du bâti. Enfin, ce n’est pas un matériau isolant.

Le béton cellulaire

Les industriels ont mis au point une nouvelle forme de béton : le béton cellulaire. Il est constitué de chaux, de ciment et de sable. Sa particularité est d’être plus léger que le béton traditionnel, donc plus facile à manipuler. D’autant plus que les blocs de béton cellulaire peuvent se clipser les uns avec les autres. À côté de cela, il reste un matériau plus fragile que le béton classique. Même si, à l’instar de ce dernier, il reste tout de même écologique et un bon isolant.

Le bois

Surélévation avec du bois
Surélévation en bois (Agrandir ma maison ©)


Le bois possède les mêmes qualités. C’est un matériau respectueux de l’environnement. En effet, le bois massif utilisé dans les travaux de gros œuvres provient en général de forêts spécifiques, gérées de manière durable. De plus, il possède de bonnes performances en matière d’isolation thermique et phonique. En termes de travaux d’extension, les ossatures en bois sont préfabriquées en usine et posées directement sur les supports existants. Cela réduit considérablement la durée des travaux.

L’acier

Surrévélation l'acier
Surélévation en acier (SARL Courant ©)


Pour terminer, l’acier est également un des matériaux utilisés pour ajouter un étage aux maisons. Tendance, il permet d’installer de grandes baies vitrées intégrées aux pans de murs rehaussés. À l’instar du bois, il est découpé en usine et assemblé directement sur le chantier. De surcroît, l’acier est recyclable, résistant et durable. Toutefois, il présente un défaut important : ce n’est pas un bon isolant.

Surélévation : quel prix au m² ?

De quoi dépend le prix des travaux d’extension ?

Le prix des surélévations (fourniture et pose) dépend de plusieurs paramètres : 

  • Type de surélévation et surface concernée ;
  • Qualité du support existant (ossature plus ou moins en bon état) ;
  • Choix du matériau (béton, acier ou bois) ;
  • Ajout d’une isolation supplémentaire ;
  • Pose de l’ancienne toiture ou installation d’une nouvelle charpente ;
  • Nombre de fenêtres encastrées ;
  • Avec ou sans aménagement (cloisons entre les pièces, portes supplémentaires, revêtements muraux et sols, équipements, raccordements eau et chauffage)

À savoir qu’avant d’entamer le début des travaux, les professionnels qualifiés qui interviendront (maçon, charpentier, couvreur) vous enverront un devis travaux détaillé.

Combien coûte une surélévation ?

Si l’on prend comme référence les différents types de surélévations, la modification de la pente de votre charpente coûte de 800 à 1 300 euros le m². Comptez 1 000 à 3 500 euros le m² pour une surélévation partielle ou totale sans aménagement. Pour une surélévation totale ou partielle avec aménagement de l’intérieur (travaux de second œuvre compris), les prix varient de 1 500 à 4 300 euros le m².

Type de surélévationPrix au m² (fourniture et pose)
Modification de pente800 à 1 300 €
Partielle / totale sans aménagement1 000 à 3 500 €
Partielle / totale avec aménagement1 500 à 4 300 €
Budget moyen selon le type de surélévation (prix indicatif)

De surcroît, on peut aussi prendre en référence le type de matériau utilisé. La fourniture et la pose d’une surélévation en béton classique coûte de 1 550 à 2 000 euros le m² alors que le prix d’une surélévation en béton cellulaire varie de 1 900 à 3 000 euros le m². Le bois, qui est le matériau le moins cher, présente un prix (fourniture et pose) de 800 à 2 000 euros le m². Enfin, la fourniture et la pose d’une surélévation en acier coûte de 1 700 euros à 3 100 euros le m².

Matériau utiliséPrix au m² (fourniture et pose)
Béton classique1 550 à 2 000 €
Béton cellulaire1 900 à 3 000 €
Bois800 à 2 000 €
Acier1 700 à 3 100 €
Budget moyen selon le type de matériau (prix indicatif)


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